E se eu colocar meu imóvel para locação, locar e depois aparecer um comprador interessado? Ou e se eu locar um imóvel para morar e o proprietário resolver vender?
O que eu faço? A lei permite? Quais os deveres e direitos de cada um dos lados?
A venda de imóvel alugado é uma situação que gera dúvidas e preocupações tanto aos proprietários quanto aos inquilinos. De um lado o medo de ficar sem teto de uma hora pra outra e do outro há o medo de problemas judiciais desde o mais leve ao mais grave.
Para começarmos nossa jornada para entender e esclarecer as dúvidas sobre esse processo, vamos conferir e nos basear no que diz a Lei do Inquilinato a esse respeito.
Bom, vamos começar logo pelo ponto principal: A lei permite a venda do imóvel que está alugado?
Sim, a Lei do Inquilinato permite que o proprietário do imóvel venda sua propriedade a qualquer momento, ainda que o prazo para o fim do contrato de aluguel esteja longe da sua data de encerramento.
Admitimos que uma informação dessas pode alarmar inquilinos que acabaram de se mudar e não cogitavam sair do novo endereço tão cedo porque, afinal, se existe um contrato, ele deve ser respeitado, não é?
E te asseguramos que pedir que o inquilino saia e devolva o imóvel simplesmente porque o proprietário mudou de ideia é algo que não parece fazer sentido mesmo já que em termos gerais o inquilino está assegurado de que só terá que sair da propriedade ao término do contrato.
Porém, para tudo existem exceções à regra. E o direito do proprietário quanto a colocar o imóvel à venda é, justamente, uma dessas exceções. Portanto, não é possível processar o proprietário ou contrariá-lo, caso o mesmo deseje vender a propriedade ainda que o inquilino esteja usufruindo da mesma se o proprietário seguir à risca o que a lei diz sobre casos como esse.
Ainda que pareça óbvio, a conversa é algo indispensável nesse caso, mas indispensável MESMO!
Primeiro de tudo, existe a lei da preferência. Veja o que diz o texto da Lei do Inquilinato sobre essa questão:
Art. 27. No caso de venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de direitos ou dação em pagamento, o locatário tem preferência para adquirir o imóvel locado, em igualdade de condições com terceiros, devendo o locador dar-lhe conhecimento do negócio mediante notificação judicial, extrajudicial ou outro meio de ciência inequívoca.
Parágrafo único. A comunicação deverá conter todas as condições do negócio e, em especial, o preço, a forma de pagamento, a existência de ônus reais, bem como o local e horário em que pode ser examinada a documentação pertinente.
Para que fique mais fácil de entender, imagine a seguinte situação: O proprietário recebe uma proposta de compra de seu imóvel que, atualmente, está alugado. Ainda que a proposta seja boa, o valor seja satisfatório, ele não poderá prosseguir em nenhuma negociação sem que avise o inquilino sobre e sem que ofereça a possibilidade de compra da propriedade para o atual inquilino da mesma. E, mais do que só avisar sobre a intenção da venda, é necessário indicar todas as condições da proposta (que devem ser idênticas à proposta que seria apresentada a outros interessados), permitindo que o locatário tenha preferência na compra do imóvel.
Depois disso, o locatário tem 30 dias para manifestar o desejo de comprar o imóvel que aluga. Sendo assim, quem está alugando o imóvel que foi posto à venda tem preferência de compra. Esse processo é o que chamamos de direito de preferência e também está garantido na lei. Antes que a resposta ocorra, dentro do prazo, o imóvel não pode ser oferecido a outra pessoa. Além disso, a notificação garante ao proprietário que ele não precisará pagar multa rescisória no caso de venda. Decorridos o prazo de 30 (trinta) dias, o inquilino automaticamente abrirá mão do direito de comprar, mas não o direito de continuar usufruindo da sua locação.
O imóvel foi vendido e não foi o locatário que comprou, o que acontece agora?
Voltando à base judicial, a Lei do Inquilinato em seu Art. 8 diz:
Art. 8º Se o imóvel for alienado durante a locação, o adquirente poderá denunciar o contrato, com o prazo de noventa dias para a desocupação, salvo se a locação for por tempo determinado e o contrato contiver cláusula de vigência em caso de alienação e estiver averbado junto à matrícula do imóvel.
§ 1º Idêntico direito terá o promissário comprador e o promissário cessionário, em caráter irrevogável, com imissão na posse do imóvel e título registrado junto à matrícula do mesmo.
§ 2º A denúncia deverá ser exercitada no prazo de noventa dias contados do registro da venda ou do compromisso, presumindo-se, após esse prazo, a concordância na manutenção da locação.
Em outras palavras menos complicadas, a lei diz que caso o imóvel tenha sido vendido, e apenas nesse caso, o proprietário deverá fazer a comunicação do inquilino concedendo-o o prazo de 90 (noventa) dias para a desocupação do imóvel em questão.
Assunto esclarecido? Esperamos que sim! Mas se caso qualquer dúvida ainda insistir em ficar, conte com toda a família Faax para te dar o apoio necessário nesse processo!
